L'état des lieux
Mis à jour le 6 octobre 2026 · 6 min de lecture
C'est le document qui décide de tout à la fin. L'article 1731 du Code civil est sans appel : à défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, et devra donc le rendre ainsi. Une heure négligée à l'entrée se paie souvent deux mois de loyer à la sortie.
Obligatoire, gratuit, contradictoire
L'état des lieux est obligatoire pour tout bail d'habitation, bail mobilité compris. Il se fait à l'entrée et à la sortie, en présence des deux parties ou de leurs représentants, et chacun en garde un exemplaire. Il est annexé au bail.
Il ne peut rien être facturé au locataire quand il est fait directement entre les parties. Si l'on passe par un commissaire de justice faute d'accord, les frais sont partagés par moitié et plafonnés réglementairement.
Ce que le document doit contenir
Le décret du 30 mars 2016 fixe une liste de mentions obligatoires. Un état des lieux incomplet reste valable, mais il perd de sa force devant un juge.
- Le type d'état des lieux : entrée ou sortie
- La date de réalisation
- L'adresse du logement
- Les noms et domiciles des parties
- Les relevés de compteurs d'eau, d'électricité et de gaz
- Le nombre de clés remises, et de quoi elles ouvrent
- Une description pièce par pièce, élément par élément : murs, sols, plafonds, équipements
- Les signatures des deux parties
En meublé, s'y ajoute un inventaire du mobilier, qui liste et décrit l'état de chaque meuble et équipement. Sans lui, un propriétaire ne peut rien réclamer pour un canapé abîmé.
Les photos : non obligatoires, décisives
La loi ne les impose pas. Dans les faits, c'est ce qui fait gagner ou perdre un litige. Une photo n'a de valeur que si elle est datée, annexée au document, et citée dans la description de la pièce concernée. Une photo envoyée par message trois mois plus tard ne prouve rien.
- Un cliché d'ensemble par pièce, puis un gros plan sur chaque défaut relevé
- Les compteurs, chiffres lisibles
- L'intérieur des placards, du four, du réfrigérateur
- Les joints de salle de bain, souvent sources de discussion
Écrivez ce que vous voyez, pas une appréciation. « Rayure de 10 cm sur le plan de travail, angle droit » vaut mieux que « bon état général », qui ne protège personne.
La vétusté : ce qui n'est pas à la charge du locataire
L'usure due au temps et à l'usage normal est à la charge du propriétaire. Une peinture de dix ans, un sol de cuisine terni, un joint jauni : c'est de la vétusté, pas une dégradation.
Pour éviter d'en débattre à la sortie, les parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté : elle fixe la durée de vie de chaque élément et un abattement par année écoulée. Elle n'est pas obligatoire, mais c'est le meilleur outil contre les litiges de fin de bail.
La sortie : on compare, on ne juge pas
L'état des lieux de sortie n'a de sens que comparé à celui d'entrée. Tout ce qui apparaît à la sortie et n'était pas à l'entrée peut être retenu sur le dépôt de garantie, à condition de produire un devis ou une facture et de déduire la vétusté.
En cas de désaccord, ne signez pas en silence
Un locataire qui conteste doit l'écrire sur le document avant de signer, ou refuser de signer. Signer sans réserve ferme la discussion. Si aucun accord n'est possible, un commissaire de justice établit le constat, et les frais se partagent.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire en bail mobilité ?
Oui. Tous les baux d'habitation y sont soumis, y compris le bail mobilité, à l'entrée comme à la sortie.
Que se passe-t-il s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée ?
L'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Il devra donc le restituer en bon état, sauf à prouver le contraire, ce qui est très difficile.
Le propriétaire peut-il facturer l'état des lieux au locataire ?
Non quand il est fait directement entre les parties. Seul le recours à un commissaire de justice, en cas de désaccord, génère des frais partagés par moitié et plafonnés.
Les photos ont-elles une valeur juridique ?
Oui si elles sont datées, annexées à l'état des lieux signé et référencées dans la description. Des photos isolées, envoyées plus tard, ont une valeur bien plus faible.
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Textes de référence
Chiffres et règles vérifiés le 6 octobre 2026. Lamaisonette met des outils à disposition et ne délivre pas de conseil juridique : pour une situation particulière, adressez-vous à une ADIL, à un avocat ou à un notaire.