Le dépôt de garantie
Mis à jour le 6 octobre 2026 · 6 min de lecture
Le dépôt de garantie n'est ni une avance de loyer ni une somme perdue : c'est une garantie, et le propriétaire doit la rendre. Les montants, les délais et les pénalités sont fixés par la loi, et ne se négocient pas.
Combien, selon le bail
| Type de bail | Maximum légal |
|---|---|
| Bail meublé (1 an) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail étudiant (9 mois) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Interdit, aucun dépôt possible |
| Bail vide (3 ans) | 1 mois de loyer hors charges |
« Hors charges » veut dire sur le loyer nu, sans les provisions ni le forfait de charges. Le montant est figé pour toute la durée du bail : même si le loyer est révisé chaque année, le dépôt ne bouge pas.
Le délai de restitution
| Situation | Délai |
|---|---|
| L'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| Il y a des différences constatées | 2 mois |
Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la fin du bail. Rendre les clés plus tôt, c'est déclencher le compteur plus tôt, à condition d'en garder une trace écrite.
La pénalité de retard, souvent ignorée
Passé le délai, le propriétaire doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Sur un loyer de 800 €, c'est 80 € par mois, automatiquement, sans avoir à prouver un préjudice. Trois mois de retard : 240 € en plus du dépôt.
Ce que le propriétaire peut retenir
Une retenue n'est valable que si elle est justifiée par un document : devis, facture, ou constat de l'état des lieux de sortie comparé à celui d'entrée. Une retenue annoncée sans pièce jointe peut être contestée en bloc.
- Loyers ou charges impayés
- Réparations locatives non faites (celles du décret du 26 août 1987)
- Dégradations constatées à la sortie et absentes à l'entrée
- Régularisation de charges, dans la limite du solde réel
Ce qu'il ne peut pas retenir
- L'usure normale. Une moquette de huit ans, une peinture ternie, un joint de douche jauni : c'est de la vétusté, elle est à la charge du propriétaire.
- Les travaux d'embellissement décidés pour relouer plus cher.
- Le ménage, si le logement est rendu dans un état d'entretien courant.
- Une somme forfaitaire sans devis ni facture.
Beaucoup de litiges se règlent avec une grille de vétusté annexée au bail : elle fixe à l'avance la durée de vie de chaque élément et la part qui reste à la charge du locataire après tant d'années. Elle n'est pas obligatoire, mais elle évite la discussion.
En copropriété : la retenue provisionnelle
Quand le logement est en copropriété, le propriétaire peut conserver une provision de 20 % du dépôt au maximum en attendant l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde doit être rendu dans le mois qui suit cet arrêté. Au-delà de 20 %, ou sans arrêté des comptes à venir, la retenue n'a pas de base.
Que faire si le dépôt ne revient pas
- Une lettre recommandée de mise en demeure, rappelant le délai dépassé et la pénalité de 10 % par mois.
- La commission départementale de conciliation, gratuite, saisie par simple courrier. Elle règle une grande partie des litiges sans juge.
- Le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire. Pour un dépôt de garantie, on peut agir seul, sans avocat.
L'action se prescrit par trois ans à compter du jour où le dépôt aurait dû être rendu.
Dépôt de garantie et caution : deux choses différentes
Le dépôt de garantie est une somme d'argent. La caution est une personne, ou un organisme comme Visale, qui s'engage à payer si le locataire ne paie pas. Dans le langage courant on dit « la caution » pour les deux, ce qui entretient la confusion. Un bail mobilité peut parfaitement avoir une caution ; il ne peut jamais avoir de dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Quel est le délai légal pour rendre le dépôt de garantie ?
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il y a des différences. Le délai court à partir de la remise des clés.
Que se passe-t-il si le propriétaire rend le dépôt en retard ?
Il doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, de plein droit, sans que le locataire ait à prouver un préjudice.
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire doit payer son dernier loyer normalement. Le dépôt sert à couvrir d'éventuelles dettes ou dégradations constatées après son départ.
Peut-on augmenter le dépôt de garantie en cours de bail ?
Non. Le montant est fixé à la signature et reste identique pendant toute la durée du bail, même en cas de révision du loyer.
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Textes de référence
Chiffres et règles vérifiés le 6 octobre 2026. Lamaisonette met des outils à disposition et ne délivre pas de conseil juridique : pour une situation particulière, adressez-vous à une ADIL, à un avocat ou à un notaire.