Le bail mobilité, de 1 à 10 mois

Créé par la loi ELAN de 2018 et inscrit aux articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, le bail mobilité est un bail meublé de courte durée destiné aux personnes qui ne restent pas. Il comble le trou laissé entre la nuit d'hôtel et le bail d'un an : un stage de quatre mois, une mutation de six, une formation de huit.

Le logement doit être la résidence principale du locataire pendant la durée du bail. Ce n'est pas de la location touristique : aucun changement d'usage n'est à demander en mairie, aucun numéro d'enregistrement n'est exigé, et la limite des 120 jours par an ne s'applique pas.

Le locataire doit se trouver, au jour de la signature, dans l'une de ces situations. Un projet, une candidature ou une inscription en cours ne suffisent pas : la situation doit être avérée et justifiée.

• Formation professionnelle
• Études supérieures
• Contrat d'apprentissage
• Stage
• Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique
• Mutation professionnelle
• Mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle

Le justificatif se joint au dossier : certificat de scolarité, convention de stage, contrat d'apprentissage, lettre de mutation, ordre de mission. Le propriétaire a tout intérêt à en garder une copie, c'est lui qui devra prouver que le bail était bien un bail mobilité si le locataire le conteste plus tard.

L'article 25-14 fixe la règle : la durée est arrêtée à la signature et ne peut pas dépasser dix mois. Elle peut être allongée une fois, par avenant, à condition que le total reste sous les dix mois : un bail de quatre mois peut passer à neuf, pas à douze.

Au terme, le bail s'arrête tout seul. Aucun congé à donner, aucune reconduction tacite. Et il ne peut pas être renouvelé avec le même locataire dans le même logement : si la personne reste, il faut signer un autre contrat, un bail meublé classique d'un an par exemple.

L'article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989 l'interdit purement et simplement : « aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur ». La règle est d'ordre public, toute clause contraire est réputée non écrite, même signée des deux côtés. C'est la contrepartie du régime : un locataire qui bouge tous les six mois ne peut pas immobiliser deux mois de loyer à chaque étape.

Ce qui reste possible, en revanche : une caution solidaire (un parent, un proche) ou la garantie Visale, gratuite et accordée aux locataires en bail mobilité sans condition d'âge ni de revenus. L'une ou l'autre, jamais les deux, les cumuler annule le cautionnement.

En bail mobilité, les charges sont obligatoirement forfaitaires. Un montant mensuel fixe, versé avec le loyer, sans régularisation annuelle et sans justificatif à produire. C'est simple pour tout le monde, mais le forfait doit rester proche des charges réelles : un forfait manifestement surévalué est contestable.

Ce déséquilibre est volontaire. Le propriétaire accepte une durée courte et incertaine ; en échange, il sait qu'il récupère son logement à la date prévue, sans procédure.

La loi interdit la clause de solidarité entre colocataires en bail mobilité. Chacun ne répond que de sa part : si l'un part sans payer, les autres ne sont pas tenus de combler. C'est une différence majeure avec la colocation classique, et une raison pour laquelle beaucoup de propriétaires préfèrent signer un bail par personne, chacun sur sa chambre.

• Pas de justificatif au dossier. Si la situation du locataire ne relève pas des sept cas, le juge peut requalifier le contrat en bail meublé d'un an, le propriétaire se retrouve lié pour douze mois.
• Un dépôt de garantie encaissé. Il est à restituer, et la clause est réputée non écrite.
• Une durée supérieure à dix mois, ou un avenant qui fait franchir ce plafond : même risque de requalification.
• Pas d'état des lieux d'entrée. Sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et devra le rendre ainsi. Le bail mobilité n'échappe pas à cette règle.